Ejendomsservice og vicevært: priser 2026

Beregn prisen på ejendomsservice & vicevært

Priser på ejendomsservice & vicevært 2026

Tabellerne viser Boligfiduser.dk’s estimerede prisniveauer for 2026 inkl. moms. Brug dem som pejlemærke, når du vurderer de tilbud, du modtager.

Hvad koster ejendomsservice i 2026?

Ejendomsservice prissættes enten pr. time eller som en fast årlig aftale. Timeprisen for en vicevært eller servicemedarbejder ligger typisk på 425–600 kr. inkl. moms, mens en samlet aftale for en etageejendom ofte koster 2.500–6.000 kr. pr. lejlighed om året. Små ejendomme betaler mest pr. lejlighed, fordi der er faste opgaver, som ikke bliver mindre af, at der er færre boliger.

For en typisk ejerforening eller andelsboligforening med 30 lejligheder ligger den årlige udgift ofte på 90.000–170.000 kr. Det dækker normalt viceværtfunktion et par timer om ugen, trappevask hver eller hver anden uge, renhold af gård og skralderum samt pleje af grønne områder. Snerydning og døgnvagt er ofte tilvalg.

De største prisdrivere

Aftalens indhold forklarer det meste af prisforskellen mellem tilbud.

• Antal opgange og etager
• Frekvens for trappevask og renhold
• Størrelse på gård og grønne arealer
• Snerydning med fast pris eller pr. udkald
• Krav om døgnvagt og responstid
• Opgaver med teknik, fx varmecentral og ventilation

Fast pris eller timer efter forbrug?

En fast månedlig pris giver budgetsikkerhed og er det mest udbredte i foreninger. Ulempen er, at det kan være uklart, hvad der er med. Timer efter forbrug giver fleksibilitet, men kræver, at bestyrelsen styrer opgaverne. Mange vælger en kombination: fast pris for de faste opgaver og en timepris for ekstraopgaver.

Hvad indgår i ejendomsservice?

Ejendomsservice dækker den daglige drift af ejendommen og spænder fra rengøring til mindre tekniske reparationer. Grænsen til håndværkerarbejde er vigtig: en vicevært må skifte en pære, efterspænde en dørpumpe og rense en tagrende, men el-, VVS- og gasarbejde kræver autoriserede håndværkere.

Viceværtfunktion

Viceværten er ejendommens daglige kontaktperson: tilser ejendommen, aflæser målere, koordinerer håndværkere, tager imod henvendelser fra beboere og melder fejl til bestyrelsen. En god vicevært forebygger skader ved at opdage problemer tidligt.

Rengøring og renhold

Trappevask, vinduespudsning i opgange, rengøring af vaskeri og fællesrum samt tømning af affaldsstativer og oprydning i cykelkældre. Frekvensen fastsættes i aftalen og er en af de største prisfaktorer.

Udendørs drift

Græsslåning, hækklipning, fejning, løvopsamling og snerydning. Til større grønne områder kan det være en fordel at have en særskilt gartneraftale.

Teknisk drift

Tilsyn med varmeanlæg, ventilation, pumper og dørtelefoner. Viceværten kan lave mindre justeringer og tilkalde servicefirmaer, når der er behov.

Ansat vicevært eller ejendomsservicefirma?

Større foreninger har traditionelt haft en ansat vicevært, ofte med tjenestebolig. Fordelen er en person, der kender ejendommen og beboerne indgående. Ulempen er, at foreningen bliver arbejdsgiver med alt hvad det indebærer: overenskomst, pension, ferie, sygdom, arbejdsmiljø og eventuelle personalesager.

Et ejendomsservicefirma overtager arbejdsgiveransvaret og stiller afløsere ved sygdom og ferie. Det er ofte billigere for små og mellemstore ejendomme. Bagsiden kan være udskiftning af personale og mindre lokalkendskab. Bed derfor om, at der tilknyttes faste medarbejdere til jeres ejendom, og skriv det ind i aftalen.

• Under 50 lejligheder: Servicefirma er oftest billigst og mest robust
• 50–150 lejligheder: Begge modeller kan fungere, sammenlign totalomkostningen
• Over 150 lejligheder: Ansat vicevært med servicefirma som backup er udbredt

Ansvar, regler og arbejdsmiljø

Foreningen har ansvaret for, at fællesarealer er sikre. Det gælder fx glatføre på fortove og stier, hvor kommunens regulativ for vintervedligeholdelse typisk pålægger grundejeren at rydde sne og gruse. Overlader foreningen opgaven til et servicefirma, bør aftalen tydeligt beskrive ansvaret og tidspunkter for rydning, og firmaet bør have ansvarsforsikring.

Har foreningen selv ansatte, er den arbejdsgiver og skal overholde arbejdsmiljøloven, herunder arbejdspladsvurdering, instruktion i brug af maskiner og kemikalier samt sikkerhed ved arbejde i højden. Arbejdstilsynet har vejledninger målrettet ejendomsservice. Det er en af grundene til, at mange foreninger foretrækker at købe ydelsen hos et firma.

Servicefradrag og fællesudgifter

Servicefradraget er i 2026 på op til 18.300 kr. pr. person og dækker bl.a. rengøring, vinduespudsning og havearbejde. Foreningen kan ikke selv bruge fradraget, men den enkelte ejer eller andelshaver kan efter Skattestyrelsens regler have fradrag for sin andel af udgifter til fradragsberettigede serviceydelser på fællesarealer, når foreningen kan dokumentere andelen af arbejdsløn.

Det kræver, at fakturaerne opdeler arbejdsløn og materialer, og at foreningen eller administrator oplyser den enkelte om sin andel. Reglerne er detaljerede, så tjek skat.dk og spørg administrator, før I lover medlemmerne et fradrag. Læs også vores guide til håndværker- og servicefradrag 2026.

Sådan vælger I ejendomsservicefirma og sammenligner tilbud

Start med en ydelsesbeskrivelse, der præcist angiver opgaver, frekvens og kvalitetskrav. Uden den bliver tilbuddene umulige at sammenligne, fordi hvert firma foreslår sin egen pakke. Beskriv også, hvordan beboerhenvendelser håndteres, og hvilken responstid I forventer ved akutte skader.

Via linket på siden kan I få op til 3 gratis og uforpligtende tilbud fra ejendomsservicefirmaer. Sammenlign den samlede årspris, timeprisen for ekstraopgaver og opsigelsesvarslet. Bed om referencer fra foreninger af samme størrelse, og ring til dem – spørg til stabilitet i bemandingen og kommunikation.

Det bør stå i aftalen

En god serviceaftale forebygger uenigheder.

• Opgaveliste med frekvens og kvalitetsniveau
• Faste kontaktpersoner og afløserordning
• Timepris for ekstraopgaver og udkald
• Responstid ved akutte skader
• Rapportering til bestyrelsen
• Ansvarsforsikring og ansvar ved glatføre
• Prisregulering og opsigelsesvarsel

Ejendomsservice og vedligeholdelsesplanen

Den daglige drift og den langsigtede vedligeholdelse hænger tæt sammen. Viceværten ser ejendommen hver uge og er ofte den første til at opdage en revne, en utæt tagrende eller fugt i kælderen. Når observationerne meldes ind og registreres, bliver foreningens vedligeholdelsesplan mere præcis.

Aftal derfor, at serviceleverandøren laver en kort tilsynsrapport et par gange om året. Mindre forebyggende opgaver som rensning af tagrender, smøring af døre og kontrol af kældervinduer kan med fordel lægges ind i serviceaftalen. Det er billigt og forlænger levetiden på bygningsdele, der ellers ville komme i vedligeholdelsesplanen tidligere.

Sådan får foreningen mest ud af aftalen

En serviceaftale fungerer bedst, når der er en fast kontaktperson i bestyrelsen og et fast møde med leverandøren et par gange om året. Brug møderne til at gennemgå kvaliteten, beboerhenvendelser og kommende opgaver. Det skaber en fælles forståelse og giver leverandøren mulighed for at justere.

Udbyd aftalen igen hvert 3.–5. år. Det handler ikke nødvendigvis om at skifte leverandør, men om at sikre, at prisen og indholdet stadig er markedskonformt. Mange foreninger opdager ved et genudbud, at de betaler for opgaver, der ikke længere er relevante, eller mangler opgaver, der er kommet til.

• Fast kontaktperson i bestyrelsen
• Kvalitetsmøde 2–4 gange om året
• Digital fejlmelding for beboere
• Genudbud hvert 3.–5. år

Sådan gør du – trin for trin

1. Kortlæg behovetLav en liste over alle driftsopgaver, frekvens og hvem der løser dem i dag.
2. Skriv ydelsesbeskrivelseBeskriv opgaver, kvalitetsniveau, responstid og rapportering, så tilbud kan sammenlignes.
3. Indhent tilbudFå op til 3 tilbud fra ejendomsservicefirmaer på samme beskrivelse.
4. Tjek referencerKontakt foreninger af samme størrelse og spørg til stabilitet og kvalitet.
5. Forhandl aftalenAftal faste medarbejdere, prisregulering, ansvar og opsigelsesvarsel.
6. Opstart og opfølgningHold et opstartsmøde, informér beboerne og følg op på kvaliteten løbende.

Tjekliste: før du siger ja til et tilbud

Sæt flueben, efterhånden som du kommer igennem punkterne – listen huskes i din browser.

• Komplet opgaveliste med frekvens
• Krav til responstid ved akutte skader
• Faste medarbejdere og afløserordning
• Ansvarsforsikring dokumenteret
• Ansvar for snerydning og glatføre beskrevet
• Timepris for ekstraopgaver aftalt
• Fakturaer opdelt i arbejdsløn og materialer
• Opsigelsesvarsel og prisregulering i aftalen
• Plan for kvalitetsmøder

Typiske fejl – og hvordan du undgår dem

• Uklar ydelsesbeskrivelse: Det billigste tilbud indeholder ofte mindst. Lav en præcis beskrivelse, før I indhenter tilbud.
• Skiftende personale: Nye ansigter hver måned giver dårlig kvalitet. Kræv faste medarbejdere i aftalen.
• Uafklaret ansvar ved glatføre: Ved en faldulykke kan foreningen hænge på erstatningen. Beskriv ansvaret tydeligt.
• Ekstraregninger: Opgaver uden for aftalen faktureres pr. time. Aftal på forhånd, hvem der kan bestille ekstraarbejde.
• Ingen opfølgning: Aftaler, der ikke følges op, glider. Hold faste kvalitetsmøder og genudbyd hvert 3.–5. år.

Kilder og metode

Prisestimaterne er udarbejdet af Boligfiduser.dk på baggrund af aktuelle markedsniveauer, offentligt tilgængelige prisoplysninger og typiske tilbudspriser i 2026. Alle priser er inkl. moms og vejledende – den endelige pris afhænger af din bolig, materialevalg og region. Læs hvordan vi arbejder i vores redaktionelle politik.

1. Servicefradrag – Skattestyrelsen
2. Arbejdsmiljø i ejendomsservice – Arbejdstilsynet
3. Drift af ejer- og andelsforeninger – Bolius
4. Vintervedligeholdelse og kommunale regler – Borger.dk

Relaterede ydelser